전입신고 확정일자 한방에 정리하기

전세 계약을 포함한 부동산 임대차 계약을 하려고 하면 제일 먼저 드는 걱정은 내가 지불한 보증금이 위험하지는 않을까? 혹시 건물 주인이 바뀌면 계약이 끝나는 것은 아닐까? 하는 부분입니다.

오늘은 전세 계약을 할 때 잘 알고 있어야 할 전입신고와 확정일자에 대해서 자세히 살펴 보도록 하겠습니다. 더불어 대항력을 갖추기 위해서 전입신고를 해야 하는지 확정일자를 받아야 하는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

전입신고와 확정일자

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확정일자와 대항력은 상관이 없다 - 전입신고가 우선!!

먼저 대항력이라는 키워드로 시작을 해보겠습니다. 대항력은 말 그대로 다른 사람에게 대항할 수 있는 힘이라고 생각하시면 됩니다. 만약 A건물에 전세로 계약을 하고 살고 있는데 집주인이 건물을 다른 사람에게 매매를 했다면 나는 계속 이 집에 살 수 있을까요? 이것이 바로 대항력입니다.

대항력을 갖추기 위해서는 집의 인도와 주민등록 입니다. 쉽게 말하면 이사를 하고, 전입신고를 하면 대항력이 생깁니다.

그럼 여기서 궁금할 수 있습니다.

전입신고를 하면 그 날부터 대항력이 생길까요? 아닙니다.

전입신고를 한 다음날 0시 부터 대항력이 생깁니다. 대항력은 확정일자와는 무관합니다.

전입신고와 확정일자

예를 들어 6월 2일 이사를 하고 전입신고를 마쳤다면 6월 3일 0시를 기점으로 대항력이 생긴다는 겁니다. 대항력이 생긴 이후에는 건물이 매매로 주인이 바뀌더라도 임차권을 계속 유지할 수 있습니다.

확정일자는 만약 건물이 경매로 넘어갈 때에 돈으로 보상을 받을 때 필요한 것 입니다.

전입신고와 확정일자

확정일자는 왜 받아야 할까? 

확정일자는 내 돈의 문제입니다. 확정일자를 기준으로 대금청구권의 순위가 생깁니다. 만약 저당권보다 확정일자가 빠르다면 우선 변제 받을 수 있습니다.

전세계약을 하고 대출신청을 위해서 확정일자를 먼저 받는 경우가 있습니다. 이건 서류상의 편의를 위해 그렇게 진행을 하는 것이고 확정일자의 효력은 전입신고를 한 후에 생긴다고 보시면 됩니다.

그렇기 때문에 가장 좋은 방법은 이사를 함과 동시에 전입신고와 확정일자를 같이 받는 것입니다.

전입신고와 확정일자

전입신고한 당일 저당권이 설정된다면??

전입신고는 신청일 다음날 0시에 효력을 발생 시킵니다. 반면 저당권은 등기 한 날 효력이 생깁니다. 

전입신고를 마쳤다면 혹 모르는 사고를 대비하기 위해 등기부 등본을 한 번 더 발급 받아보는 것을 추천드립니다.

전입신고와 확정일자

전입신고 전주인이 그대로 있어요

전입신고를 하려고 보니 이사를 간 사람이 아직 전출신고가 안되어있을 때 정말 당황할 수 있습니다. 문제가 생기는건 아닐까 하는 걱정이 들테지만 걱정하지 않으셔도 됩니다. 우선 전입신고를 마치고 전주인이 지금 거주하고 있지 않다는 서류를 제출한다면 말소시킬 수 있습니다.

전입신고와 확정일자